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賃貸アパートを建築して相続税対策

  • 文責:税理士 武田彰弘
  • 最終更新日:2020年3月17日

1 賃貸アパートを用いた相続税対策のメリット

(1)  現金1億円よりも1億円で購入した土地の方が相続税は安くなる理由

相続税の計算は,相続により取得した財産の価額に基づいて行われます。

そのため,取得した財産の価額が,金額に換算するといくらになるのかを算定して,相続税評価額を決める必要があります。

現金の相続税評価額は,額面そのままとなりますので,現金1億円の相続税評価額は1億円となります。

他方,土地の財産評価は,原則として,時価評価で行われますが,土地などの時価を把握しづらい財産は,国税庁から公表されている財産評価のルールである財産評価基本通達に従って評価がされます。

この財産評価基本通達に基づいて計算をすると,土地の評価は基本的に現金よりも相続税評価額が低くなります。

そのため,現金を1億円のまま相続するよりも,取引価格が1億円の土地を相続するほうが,相続税評価額が低くなり,相続税も低くなります。

(2)  賃貸アパートを建てると更に相続税が安くなる

1億円の土地を購入し,購入した人が賃貸アパートなど貸家を建てて人に貸している場合,単に土地を更地で所有しているよりもさらに,相続税評価額を下げることができます。

このような土地を貸家建付地といいます。

貸家建付地の場合,建物に他人が住むことで所有者は土地を自由に使用することができなくなるため,このような土地は自用地(所有者の自由になる土地)の評価額から,一定の評価減が行われます。

そのため,賃貸アパートを建てることで,土地の相続税評価額を下げ相続税をより安くすることができます。

また,建物の相続税評価額は,建築にかかった費用ではなく,固定資産税評価額が相続税評価額となります。

固定資産税評価額は,通常建物の取引価格よりもかなり低い額とされますので,賃貸アパートを建築するというのも相続税対策になるといえます。

(3)  賃貸アパートの所有者によって評価額が変わる

土地の所有者が,賃貸アパートを建築した場合,上記のように,現金を相続する場合よりも相続税評価額を下げることができます。

また,土地の所有者が第三者に土地を貸し,第三者が賃貸アパートをその土地に建てた場合は,その土地は,貸宅地にあたり,相続税評価額が下がります。

土地の所有者が,自ら賃貸アパートを建てるよりも,一般的に第三者がアパートを建てるほうが,土地所有者にとって土地の使用がより制限されているといえるので,貸家建付地よりも貸宅地とされる方が,相続税評価額は下がります。

ただし,土地所有者の子どもがアパートを建て,子どもが賃料を払っておらず,使用貸借の状況となっていれば,貸宅地又は貸家建付地として,相続税評価額を下げることはできませんので注意が必要です。

(4)  小規模宅地等の特例を活用できる

小規模宅地等の特例とは,相続税を支払うために自宅敷地や自営店舗の敷地を売却しなければならないといったこと等をできるかぎり避けるために,その宅地の評価額の一定割合を減額することができる特例です。

この特例では,被相続人の宅地(自宅敷地,事業用宅地,不動産貸付用宅地など)について,一定の要件を満たす場合に,一定面積までの評価額について50%減額,または80%減額が認められています。

個人事業でアパート経営をする場合は,貸家建付地の敷地を200㎡まで,5割減額することができます。

ただし,自宅の敷地に小規模宅地の特例を適用できる場合は,330㎡まで,8割減額することができるため,小規模宅地をどの敷地に適用すると一番節税できるかということを税理士に相談する方が良いといえるでしょう。

2 賃貸アパートを建築した相続税対策のデメリット

(1)  悪質な不動産業者につけこまれる恐れ

賃貸アパートを経営する際に,建築業者等の提示する事業収支計画書をよく検討する必要があります。

業者によっては,見込みの甘い事業収支計画書を作成し,地主に賃貸アパートを建てさせる方向に持っていこうとする場合もあります。

事業収支計画書を十分に検討しなかったため,アパート経営がうまくいかず,財産を減らしてしまうケースもあります。家賃収入の見込みや修繕,管理費用といった内容を細かく確認することが大切です。

また,サブリース契約によって,一括借上げ,家賃保証をうたう業者もいますが,サブリース契約の更新をするたびに家賃保証の額が下がったり,サブリース契約をしている会社の指示通りの修繕等をしなければ契約を解除されることもあります。

サブリース契約を締結する際には,慎重な判断が求められます。

(2)  空室リスクを負うこともある

アパート経営において,髙い入居率を維持することは不可欠です。

家賃収入が減ると,ランニングコストにより経営が圧迫され,財産を維持することが難しくなるため,最悪の場合土地や建物を手放すケースに陥ることもあります。

(3)  大規模修繕工事の積立が必要

建物は築年数に伴い劣化していきます。

設備が老朽化してしまうと,入居者の確保が難しくなっていくため,老朽化を防ぐため,大きな修繕や,アパートの維持費のために,積立をしていく必要があります。

この修繕積立も考慮して,事業収支計画を考える必要があります。

3 税理士法人心にご相談ください

税理士法人心は,豊田市駅の近くに事務所を構えております。

賃貸アパートを経営することが本当に節税対策になるのか,ご心配の方は,お気軽にご相談ください。

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